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Investissement en démembrement : pourquoi le faire ?

La SCPI, ou Société Civile de Placements Immobiliers, est une solution à long terme pour tout investisseur souhaitant miser son argent dans le bien stable et viable qu’est le bien immobilier. Cette société aura pour but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif pour le compte de tiers et de distribuer un revenu potentiel à ses associés.

Qu’est-ce que l’investissement en démembrement ?

Pour définir simplement le démembrement, on peut dire qu’il s’agit d’une technique juridique qui permet de séparer la propriété d’un bien donné en trois droits distincts :

  • L’usus, qui correspond au droit d’usage du bien.
  • Le fructus, ou le droit de tirer des revenus du bien (ce qui signifie des gains)
  • L’abusus au droit de disposer du bien, donc de le vendre, de l’attribuer à une autre partie ou d’en modifier la nature d’une manière ou d’une autre.

Lors de votre investissement dans la Société Civile de Placements Immobiliers, vous aurez donc le choix de vous investir soit dans la nue-propriété, soit dans l’usufruit, et ce, à travers une convention que vous signerez entre les deux parties. Si vous faites le premier choix, vous pourrez librement bénéficier de la propriété de votre bien immobilier mais aucun revenu ne s’en engendrera. Si, par contre, vous choisissez de vous investir dans l’usufruit, vous pourrez bénéficier de revenus dans le cadre de votre investissement dans la SCPI.

Le bien est remembré dès la fin de la période de démembrement, sans le moindre impact fiscal. L’usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété et l’investisseur peut récupérer la propriété de ses parties. Il a alors la liberté totale soit de vendre ses parts soit de jouir des revenus qui peuvent s’en générer.

Une chose utile à savoir est que le souscripteur ne se chargera pas de payer la totalité du prix de la part mais seulement le prix correspondant au droit qu’il a acquis (suivant s’il a choisi l’usufruit ou nue-propriété). Ce prix sera ainsi calculé en fonction de la durée du démembrement pour laquelle l’investisseur a opté.

Investir demembrement

Avantages de l’investissement en démembrement

La souscription aux parts de SCPI peut à présent se faire par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie. En effet, ces sociétés présentent une alternative aux fonds euros et cette souscription permet à en même temps de s’investir de manière indirecte dans l’immobilier et de bénéficier du côté fiscal qui présente plus d’un avantage pour l’investisseur.

Dans le cas du rachat partiel, es souscripteurs des contrats d’assurance vie seront imposés seulement dans le cas où ils peuvent retirer de l’argent de leur contrat. Ceux-ci ne seront imposés que sur la part d’intérêts comprise dans le retrait effectué. Ainsi, l’investisseur aura le choix entre une imposition au taux de sa Tranche Marginale d’Imposition à l’impôt sur le revenu (TMI) ou un Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL).

Ce mode d’investissement présente des avantages considérables qui peuvent être résumés dans les points suivants :

  • Réduction des frais d’acquisition
  • Réinvestissement des revenus tirés par la SCPI dans de nouvelles parts de SCPI
  • Garantie de la contrepartie par une compagnie d’assurance
  • Augmentation de la liquidité

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